"부담부증여 세금 및 절세 방법 안내"
부담부증여란 재산을 증여하면서 그 재산에 대한 채무(대출 등)도 함께 이전하는 증여 방식입니다. 일반 증여와 달리 채무 부담 부분은 양도로 간주되어 증여세와 양도소득세가 함께 발생할 수 있습니다.
부담부증여 시 세금 구조
1️⃣ 증여세
- 증여받은 재산 중 채무를 제외한 순수한 증여 부분에 대해서만 증여세 과세
- 증여세 기본 공제 적용 가능 (직계존비속 5천만 원, 배우자 6억 원 등)
2️⃣ 양도소득세
- 부담부증여 시 채무 부담 부분은 매각으로 간주되어 증여자가 양도소득세를 납부해야 함
- 양도소득세 계산 방식:양도차익=(채무액−취득가액)×보유기간에따른양도세율양도차익 = (채무액 - 취득가액) × 보유기간에 따른 양도세율
부담부증여 절세 방법
💡 1) 채무 비율을 조절하여 증여세와 양도세 조정
- 증여세율이 높고 양도세율이 낮다면 채무 부담 비율을 높이는 것이 유리
- 반대로, 양도세율이 높다면 채무 부담을 줄이는 것이 절세에 유리
💡 2) 장기 보유 후 증여하여 양도세 부담 완화
- 부동산 등 자산을 오래 보유할수록 장기보유특별공제 적용 가능
- 10년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능
💡 3) 배우자 또는 자녀에게 증여 공제 한도 활용
- 배우자는 6억 원까지, 자녀는 5천만 원까지 증여세 없이 증여 가능
💡 4) 1세대 1주택 비과세 요건 확인
- 부담부증여로 인해 양도세가 발생하는 경우, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 절감 가능
- 단, 증여 후 5년 이내 매각 시 양도세 비과세 혜택 적용되지 않음
💡 5) 부채 승계를 인정받을 수 있도록 증빙 확보
- 부담부증여가 인정되려면 실제로 채무 승계가 이루어졌다는 객관적인 증빙(대출 계약서 등)이 필요
결론: 부담부증여, 절세 전략 필수!
부담부증여는 세금 부담을 줄이는 효과적인 방법이지만, 증여세와 양도세를 모두 고려해야 함
채무 비율 조정, 장기보유 공제 활용, 증여 공제 한도 활용 등을 통해 절세 전략을 수립하는 것이 중요
부담부증여 진행 시 세무 전문가 상담을 통해 최적의 절세 전략을 마련하는 것이 안전
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α Q&A
Q. 친정부모님과 같이살고있습니다. 저랑 제 아이두명도 같이 거주하고 있습니다. 친정 엄마 명의의 집을 제가 부담부증여로 받게 될경우 세금이 많은지 궁금합니다. 22년5월말일경 4억3천8백에 매매하였고, 주택담보대출 2억2천받았습니다. 현재 2억1천정도 남아있습니다. 부담부증여할때 친정 엄마 명의 대출을 제 명의로 바꿔야하는지 바꾸지 않아도 관계 없는지도 궁금합니다.
A. 부담부증여 시 증여세와 양도소득세가 함께 발생할 수 있습니다. 세금을 절감하기 위해서는 대출 승계 여부, 증여세 및 양도세 계산 방식을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
1. 부담부증여 시 세금 구조
(1) 증여세
- 부담부증여에서 **순수한 증여 부분(집값 - 대출금)**에 대해서만 증여세가 부과됩니다.
- 자녀가 부모로부터 주택을 증여받는 경우, **직계존속 증여세 공제(5천만 원)**가 적용됩니다.
- 계산 방식:증여재산가액=주택시가−승계하는대출금증여재산가액 = 주택 시가 - 승계하는 대출금 과세표준=증여재산가액−5천만원(공제)과세표준 = 증여재산가액 - 5천만 원(공제) 증여세=과세표준×증여세율증여세 = 과세표준 × 증여세율
(2) 양도소득세
- 부담부증여 시 대출(채무 부담) 부분은 매매로 간주되어, 증여자가 양도소득세를 내야 합니다.
- 친정어머니가 부동산을 보유한 기간이 길수록 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
2. 부담부증여 세금 계산 (예상)
(1) 증여세 계산
- 주택 매매가(시가): 4억 3,800만 원
- 대출금: 2억 1,000만 원
- 순수한 증여 재산: 4억 3,800만 원 - 2억 1,000만 원 = 2억 2,800만 원
- 공제: 5천만 원
- 과세표준: 2억 2,800만 원 - 5천만 원 = 1억 7,800만 원
- 증여세율(20~30% 구간 적용)
- 1억 초과~5억 이하 → 20%
- 산출세액: (1억 × 10%) + (7,800만 원 × 20%) = 1천만 원 + 1,560만 원 = 2,560만 원
(2) 양도소득세 계산
- 양도소득세는 친정어머니가 부담하며,양도차익=승계하는대출금(2억1천)−취득가액(4억3,800만원×취득시비율)양도차익 = 승계하는 대출금(2억 1천) - 취득가액(4억 3,800만 원 × 취득 시 비율)으로 계산됩니다.
- 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 대출 승계 여부
✔ 대출을 승계해야 부담부증여로 인정됨
- 대출을 승계하지 않으면 일반 증여로 간주되며, 전액 증여세 부과됨
- 즉, 부담부증여 혜택을 받으려면 반드시 주택담보대출을 본인 명의로 변경해야 함
- 대출 승계가 어려운 경우, 금융기관과 협의하여 새 대출을 받아 기존 대출을 상환하는 방법도 가능
결론: 부담부증여 절세 전략
대출 승계 필수! 부담부증여 혜택을 받기 위해서는 대출을 본인 명의로 변경해야 함
증여세 예상 부담: 약 2,560만 원 (공제 후 과세표준 기준)
양도세는 친정어머니가 부담하므로, 장기보유특별공제 적용 가능 여부 확인 필수
부담부증여 진행 전, 세무 전문가 상담 후 구체적인 절세 전략 수립 추천