✅ 아파트 매매 시 소득구간 계산법 총정리
아파트를 매매할 때 소득구간 측정은 대출 가능 여부, 세금 부과 기준, 청약 자격 여부 등을 결정하는 중요한 요소입니다. 정부 기관(국토교통부, 금융기관 등)은 소득을 다양한 방식으로 계산하여 적용하며, 그 기준은 다음과 같습니다.
1️⃣ 소득구간 측정이 필요한 주요 상황
- 주택담보대출 (LTV, DTI, DSR 심사)
- 청약제도 (특별공급, 신혼부부 등)
- 세금 (취득세, 종합부동산세 등)
- 임대주택 신청 (공공임대, 행복주택 등)
2️⃣ 아파트 매매 시 소득구간 계산 방법
📌 (1) 근로소득자의 소득구간 계산
근로소득자는 보통 **"월 평균 소득"**을 기준으로 소득구간을 정합니다.
✅ 계산 방식:
✅ 예시)
- 연소득 4,800만 원 → 월평균 소득 400만 원
👉 활용처: 주택청약(특별공급), 대출 심사
📌 (2) 사업소득자의 소득구간 계산
자영업자나 프리랜서는 **세전 연소득(과세표준)**을 기준으로 소득을 평가합니다.
✅ 계산 방식:
✅ 예시)
- 연매출 1억, 비용 5천만 원 → 연소득 5천만 원
- 월평균 소득 416만 원
👉 활용처: 대출 심사, 청약제도
📌 (3) 맞벌이 부부 소득 계산
✅ 계산 방식:
✅ 예시)
- 본인 연소득 4,000만 원 + 배우자 연소득 3,600만 원
- 총 연소득 7,600만 원 → 월평균 633만 원
👉 활용처: 신혼부부 특별공급, 부부합산 소득기준 적용
3️⃣ 소득구간별 대출 및 혜택 기준
아파트 매매 시 소득구간은 청약 및 대출 심사에서 중요한 역할을 합니다.
4️⃣ 대출 심사 시 소득구간 적용 (DSR, LTV, DTI)
주택담보대출 심사에서는 **DSR(총부채원리금상환비율)**을 적용해 대출 한도를 정합니다.
✅ 소득 대비 대출 가능 비율
- DTI(총부채상환비율): 연소득 대비 원리금 부담 비율
- DSR(총부채원리금상환비율): 모든 대출 원리금을 포함한 부담 비율
| 소득구간 | DTI 기준 | DSR 기준 | |--------------|--------------| | 연소득 4천만 원 이하 | 40% | 40% | | 연소득 8천만 원 초과 | 50% | 50% |
👉 예시: 연소득 6천만 원인 사람이 연이자 3%인 대출을 받는다면
(6천만 원 × 40%) ÷ 3% = 약 8억 원 대출 가능
🔍 정리: 내 소득구간 확인 후 활용 방법
✅ 1. 본인 연소득 계산 (근로소득 or 사업소득)
✅ 2. 배우자 소득이 있으면 합산 가능
✅ 3. 소득구간별 대출 가능 금액 확인
✅ 4. 청약, 대출, 세금 혜택 비교 후 선택
아파트 매매 시 본인의 소득구간을 정확하게 파악하면 대출 한도, 청약, 세금 혜택을 유리하게 활용할 수 있습니다.
_________________________
α Q&A
Q. 현재 7억중반대 아파트 매매 생각하고 있습니다.
예비 신혼부부이고 시드는 현금 2억쯤 있습니다.
남편소득 - 작년5100 금년 5400
아내소득- 작년4200 금년5000 입니다.
사정상 아내는 이번달 일을 그만두었으면 하는데
직업 특성상 알바로 저 소득을 메꾸는게 가능하며 세금은 3.3프로 공제가 됩니다.
1) 이 경우에 이번년도 집 매매에 있어서 대출을 실행할때 문제가 생길까요?
2) 안된다고 하면 각자명의로 저정도 금액의 대출을 실행할 수 있는 방법은 없을까요?
3) 부부합산으로 주담대를 실행 계획인데 알바세금공제로 소득 증빙이 가능할까요?
A. 현재 상황을 고려할 때 대출 실행과 관련해 몇 가지 중요한 요소를 짚어볼게요.
1️⃣ 아내가 퇴사할 경우, 올해 대출 실행에 문제가 생길까?
✅ 결론: 소득 감소로 대출 심사에 영향이 있을 수 있음
주택담보대출(주담대)은 **소득 대비 부채 비율(DSR)**을 기준으로 심사합니다.
- 현재 부부 합산 연소득(작년 기준): 9,300만 원
- 올해는 남편 소득 5,400만 원 + 아내 소득 5,000만 원 예상이었지만, 퇴사 시 소득 감소
📌 문제점:
- 은행에서는 "최근 2년간의 소득"을 참고하지만, 현재 직장이 없을 경우 신용도와 소득 신뢰도가 낮아질 수 있음
- 아내 소득이 급감하면 대출 한도가 줄어들 가능성 있음
💡 대출 실행 후 퇴사하는 게 유리
가능하다면 대출 실행 전까지는 아내가 재직 상태를 유지하는 게 가장 유리합니다.
2️⃣ 각자 명의로 대출 실행 가능할까?
✅ 가능하지만, DSR 규제를 고려해야 함
부부가 **각자 주담대를 받는 방법(소득 나누기)**도 있지만, 개별적으로 DSR 한도를 초과하지 않아야 가능합니다.
📌 각자 명의로 대출 받을 때 고려할 점
- 남편 명의로 60~70% 대출 + 아내 명의로 30~40% 대출 가능
- 부부 공동명의로 하면 한 명의 소득이 줄어도 영향이 덜함
- 단, 은행에 따라 공동명의로 해도 소득 감소를 문제 삼을 수 있음
👉 추천: 먼저 공동명의 + 공동 주담대 신청 후, 대출 한도가 낮다면 남편 명의로 진행하는 게 좋음.
3️⃣ 알바(프리랜서) 소득도 대출 심사에 포함될까?
✅ 어느 정도 가능하지만 제한적
아내가 퇴사 후 알바(프리랜서) 소득을 올리는 경우, 소득 증빙을 해야 대출에 반영됩니다.
📌 소득 인정 기준
- 근로소득(4대보험 가입 직장) > 프리랜서 소득(3.3% 원천징수)
- 프리랜서 소득이 인정되려면:
- 1년 이상의 소득 증빙(종합소득세 신고) 필요
- 최근 6개월 이상 꾸준한 소득 입금 내역 필요
- 은행에 따라 인정 소득이 70~80%만 반영될 수도 있음
👉 즉, 단기 알바 소득만으로는 대출 심사에 완전한 근로소득처럼 반영되기 어려울 수 있음
📌 정리: 가장 좋은 대출 실행 방법
✅ (추천) 대출 실행 전까지 아내 재직 유지 → 주담대 실행 후 퇴사
✅ 부부 공동명의 + 공동 주담대 신청 후, 부족하면 남편 단독 대출로 변경
✅ 퇴사 후에도 소득 증빙이 필요하면 알바 소득을 꾸준히 신고하여 일부 반영 가능
💡 대출 실행 시점에서 아내가 재직 중이면, 대출 심사가 훨씬 수월해질 가능성이 높습니다.
은행과 충분히 상담한 후, 가장 유리한 방법을 선택하세요!