반응형
부동산 경매를 활용할 때, 대출은 중요한 요소 중 하나입니다. 특히, 금융권에서 대출 심사를 할 때 적용하는 **LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)**은 대출 가능 금액과 조건을 결정하는 핵심 기준입니다. 각각의 개념과 경매에서의 적용 방식, 대출 전략을 상세히 설명해 드리겠습니다.
1. LTV(담보인정비율)란?
**LTV(Loan To Value)**는 부동산 담보 가치 대비 대출 가능 비율을 의미합니다.
🔹 계산 공식:
🔹 예시:
- 감정가 5억 원 아파트의 LTV가 60%라면, 최대 3억 원까지 대출 가능
🔹 경매에서의 LTV 적용
- 금융권에서 감정가(낙찰가 아님)를 기준으로 대출 한도를 정함
- 일반 주택 LTV: 40~70% (조정대상지역, 투기지역 등에 따라 다름)
- 경락잔금대출 LTV: 70~80%까지 가능 (일반 주택담보대출보다 높음)
2. DTI(총부채상환비율)란?
**DTI(Debt To Income)**는 연 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다.
🔹 계산 공식:
🔹 예시:
- 연봉 5천만 원인 사람이 연간 2천만 원을 대출 상환한다면,
DTI=(2,000만원÷5,000만원)×100=40DTI = (2,000만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 40% - DTI가 40% 초과하면 추가 대출이 어려울 수 있음
🔹 경매에서의 DTI 적용
- 대출을 받을 때 기존 대출과 합산하여 심사
- DTI 40% 이하: 일반 주택담보대출 가능
- DTI 50~60%: 조정대상지역에서는 대출 규제 강화됨
- DTI 60% 이상: 추가 대출 어려움 (소득 증가가 필요)
3. DSR(총부채원리금상환비율)란?
**DSR(Debt Service Ratio)**는 모든 대출의 원금과 이자 부담을 포함한 소득 대비 비율입니다.
🔹 계산 공식:
🔹 예시:
- 연봉 5천만 원인 사람이
- 주택담보대출 연간 상환액 1,500만 원
- 신용대출 연간 상환액 500만 원
- 카드론 연간 상환액 300만 원이라면
DSR=(1,500+500+300)÷5,000×100=46DSR = (1,500 + 500 + 300) ÷ 5,000 × 100 = 46%
🔹 경매에서의 DSR 적용
- DSR 40% 이하: 대출 가능
- DSR 50% 초과: 대출 어려움 (은행별 기준 상이)
- 주택담보대출 외에도 신용대출, 카드론까지 포함되어 규제 강함
- 경락잔금대출은 예외 적용 가능성이 있음 (일부 은행은 LTV만 고려)
4. 경매 투자 시 LTV, DTI, DSR을 고려한 대출 전략
경락잔금대출 활용
- LTV가 일반 주담대보다 높음 (70~80%)
- 낙찰가의 최대 80%까지 대출 가능 (은행별 차이 있음)
DTI/DSR을 고려한 대출 조절
- 기존 대출이 많다면 상환 후 진행
- 소득 대비 DSR이 높다면 추가 대출이 어려울 수 있음
조정대상지역, 투기과열지구 확인 필수
- 규제 지역에서는 LTV·DTI·DSR 규제가 더욱 강함
대출 한도 체크 후 경매 입찰가 설정
- LTV를 확인하고 낙찰가를 설정해야 추가 자금 부담을 줄일 수 있음
결론: LTV·DTI·DSR을 철저히 계산하고 경매 대출 전략을 세워야 합니다.
부동산 경매에서 대출을 활용하려면 LTV, DTI, DSR을 이해하고, 대출 한도를 미리 체크하는 것이 중요합니다. 특히, 경락잔금대출은 일반 주택담보대출보다 LTV가 높아 활용도가 크지만, DSR 규제에 따라 대출 한도가 제한될 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
반응형