1. 조정대상지역이란?
조정대상지역이란 부동산 시장이 과열되었거나 과열될 우려가 있는 지역으로, 정부가 주택시장 안정을 위해 지정하는 규제지역입니다. 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세금, 청약, 전매 제한 등 여러 규제가 적용됩니다.
정부는 주택가격 상승률, 청약 경쟁률, 주택 보급률 등을 종합적으로 고려하여 조정대상지역을 지정하며, 국토교통부 장관이 직접 지정·해제할 수 있습니다.
2. 조정대상지역 규제 내용
(1) 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 강화
- LTV(주택담보대출비율): 조정대상지역 내 주택 구매 시, 대출 한도가 비규제지역보다 낮아짐.
- 기본 50% 적용 (생애 최초 주택구매자는 60%)
- DTI(총부채상환비율): 주택담보대출 시, 연소득 대비 원리금 상환액 비율을 제한함.
- 기본 50% 적용
(2) 주택담보대출 건수 제한
- 조정대상지역에서는 세대당 1건의 주택담보대출만 허용됨 (비규제지역에서는 2건 가능).
(3) 청약 규제 강화
- 청약 1순위 조건 강화:
- 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입횟수 충족 필요.
- 가점제 비율 확대:
- 전용 85㎡ 이하 주택 → 가점제 75% 적용 (비조정지역 40%)
- 전용 85㎡ 초과 주택 → 가점제 30% 적용
- 재당첨 제한:
- 당첨자는 일정 기간 동안 다른 분양 주택 청약 불가
(4) 분양권 전매 제한
- 조정대상지역 내 분양권 전매가 소유권 이전 등기 전까지 금지됨.
(5) 다주택자 양도소득세 중과
- 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도하면 양도소득세가 중과됨.
- 2주택자: 기본세율 + 20% 추가
- 3주택 이상: 기본세율 + 30% 추가
- 장기보유특별공제 혜택 축소됨.
(6) 1주택자 기존 주택 처분 의무
- 신규 주택을 분양받은 1주택자는 3년 내 기존 주택을 처분해야 함.
(7) 취득세 중과
- 2주택자: 8%
- 3주택 이상: 12%
3. 조정대상지역 해제 조건
- 일정 기간 동안 집값 상승세 둔화 및 거래량 감소가 확인되면 해제될 수 있음.
- 정부가 부동산 시장을 안정적으로 관리하기 위해 지정과 해제를 반복함.
4. 조정대상지역 지정 이유
- 부동산 투기를 방지하고 실수요자를 보호하기 위해 지정됨.
- 주택 가격이 급등하면 거래 과열을 막고 가격을 안정시키기 위한 정책적 조치임.
정리: 조정대상지역이란?
집값 상승이 과열된 지역을 정부가 지정
대출·청약·세금·전매제한 등의 규제 적용
다주택자 양도세 중과, 대출 제한, 전매 제한 등 불리한 조건
실수요자 중심으로 주택시장 안정 유도
조정대상지역에서 부동산 거래를 할 때는 각종 규제를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
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α Q&A
Q. 부동산 매도시 조정대상지역으로 선정되면 플러스 알파로 양도세를 더 세금을 내야한다고 들었습니다. 정말인가요?
A. 네. 조정대상지역에서 부동산을 매도하면 양도소득세가 더 중과됩니다.
조정대상지역 내에서 다주택자(2주택 이상)가 주택을 매도하는 경우 양도소득세가 기본세율 + 추가세율로 적용되며, 장기보유특별공제도 제한됩니다.
조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 규정
1주택자 (비과세 요건 충족 시)
- 거주 요건 및 보유 기간을 충족하면 양도세 비과세 가능
- 단, 비과세 요건을 충족하지 못하면 일반 양도세율 적용
2주택자 (조정대상지역 내 주택 매도 시)
- 기본세율 + 20% 중과세
- 장기보유특별공제 적용 불가
3주택 이상 보유자 (조정대상지역 내 주택 매도 시)
- 기본세율 + 30% 중과세
- 장기보유특별공제 적용 불가
조정대상지역 양도세율 (2024년 기준)
| 1,200만 원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 1,200만 원 ~ 4,600만 원 | 15% | 35% | 45% |
| 4,600만 원 ~ 8,800만 원 | 24% | 44% | 54% |
| 8,800만 원 ~ 1억 5천만 원 | 35% | 55% | 65% |
| 1억 5천만 원 이상 | 45% | 65% | 75% |
즉, 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔면 기본 세율보다 20~30% 더 높은 세율을 적용받습니다.
장기보유특별공제 제한
- 조정대상지역 내 다주택자는 **장기보유특별공제(보유 기간에 따라 세금 감면)**를 받을 수 없습니다.
- 1주택자의 경우 거주 기간 충족 시 공제 가능.
조정대상지역 내 양도세 절세 방법
✔ 1주택자가 되도록 주택 수 조정
✔ 비과세 요건(거주·보유기간) 충족 후 매도
✔ 가족 증여를 활용한 절세 전략 고려
✔ 양도세 중과 완화 정책을 지속적으로 체크
따라서 조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔 경우 양도세가 추가로 부과되므로, 전략적인 매도 계획이 필요합니다!